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不動産鑑定部
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不動産仲介事業のご紹介 不動産鑑定事業のご紹介
はじめに     当部の不動産鑑定評価業務は、昭和42年の発足以来、長きにわたり官公庁・民間企業から個人のお客様まで多くの実績を有し、厚い信頼をいただいております。
    我々の生活に欠かせない重要な資産である不動産を適正に評価するためには、地域の実情を理解し、高度な知識と判断力を有する専門家が必要です。
    当部は、大和証券グループの一員として、これまで培ってきた豊富なノウハウを基に的確な鑑定評価を行い、お客様の不動産の有効活用や適正、円滑な取引の実現に努めてまいります。




個人のお客様にご提供するサービスについて (1)相続・贈与にあたって

①相続(贈与)税の算定において評価減できる土地とは?
    相続税額を安くするポイントは土地の評価です。なぜなら土地の割合が相続財産の多くを占めているからです。土地の評価額を下げることが節税になるのです。広大地、容積率、セットバック、都市計画道路予定地、その他不整形地など利用価値が低い土地の評価を減額できます。例えば・・・

(広大地判定)
    評価対象となる土地が広大地と認められますと、その土地の評価額は40%~65%減額されます。ただし広大地と認められるには、「標準的な宅地の地積に比して著しく面積が広大であること」等の4つの要件を満たす必要があります。特殊な不動産の相続税評価において、税務署に申請する際に鑑定評価を活用することで、相続税評価などの税務対策に貢献します。
(容積率)
    大きな道路に面している土地を所有していると高いビルを建てることができ路線価は高くなりますが、所有地の一部に、容積率が低く定められた住宅地区等が含まれる場合は、土地全体の評価額は低くなります。
    そのほかにも、墓地に接している土地や凹凸の激しい土地の価値は低くなります。いろいろな評価減のケースがございますので、ぜひ当社にご相談ください。

②不動産の適正時価の把握
    一般の売買の参考資料の他、保有資産の時価の把握など客観的な評価が必要となる場合にご活用ください。また同族間売買(個人法人問わず)は、恣意性が入らない客観的な第三者としての評価が必要であり、ケースによっては贈与税等の発生が考えられます。評価実績のある当社の評価をご活用ください。

③遺産分割のご参考
    相続で一番問題になるのが、相続財産の多くを占める土地や建物の分配です。鑑定評価によって適正な資産価値が明確になり、公平な分配をすることができ、親族間の紛争防止につながります。

(2)会社設立・現物出資にあたって
    個人所有の賃貸用不動産を法人所有にすることで、家賃収入にかかる毎年の税金を節税できますが、法人化にあたって建物などを現物出資する際、鑑定評価を行うことが市場価値の証明になります。

(3)賃貸借(地代・家賃)関連
    貸しビルやマンション等の賃貸借の契約に際して、説得力のある適正な賃料を算出します。土地の賃貸借における地代・更新料・名義書換料なども鑑定評価の対象で、借地権、借家権などの権利についても鑑定評価が役立ちます。

(4)売買・交換
    不動産の売買にあたっては、円滑な取引や税務対策のため適正な価格の把握が重要です。また、不動産を交換するときは、交換資産の評価を適正に行わないと紛争が生じる可能性があります。このような場合に、事前に鑑定評価を行うことで、安心して取引を進めることができます。




法人のお客様にご提供するサービスについて (1)売買・交換(資産評価)
    法人間、関連会社間における不動産の売買にあたっては、円滑な取引や税務対策のため適正な価格の把握が重要です。また、不動産を交換するときは、交換資産の評価を適正に行わないと紛争が生じる可能性があります。このような場合に、事前に鑑定評価を行うことで、安心して取引を進めることができます。

(2)企業会計
①減損会計
②賃貸等不動産の時価評価
③資産除去債務
    国際会計基準への対応が進む中で、企業の財務状況を適切に開示するため、保有する不動産の市場価値の表示が重要になっています。
    減損会計、及び賃貸等不動産の時価評価などにおいて、不動産の公正な評価額の把握を行い、健全な企業会計に寄与します。

(3)会社設立・現物出資にあたって
    会社設立時や増資の際の不動産の現物出資に当たっては、会社法の規定により不動産鑑定評価を行うことが市場価値の証明になります。

(4)M&A(企業の合併・買収)、事業承継
    M&Aや事業承継に際しては、まず現在の企業価値の把握が重要ですが、保有する不動産の鑑定評価を行うことにより、不動産の適正な市場価値及びリスクの把握を行うことができます。

(5)証券化
    保有不動産をオフバランス化する等の不動産証券化が増加しております。不動産の取得、譲渡、運用にあたり、投資家や不動産所有者などのリスク保護の観点から、不動産から得られる収益や将来の売却可能価額を継続的に把握するため、公正・中立な鑑定評価が求められます。

(6)賃貸借(地代・家賃)関連
    貸しビルやマンション等の賃貸借の契約に際して、説得力のある適正な賃料を算出します。土地の賃貸借における地代・更新料・名義書換料なども鑑定評価の対象で、借地権、借家権などの権利についても鑑定評価が役立ちます。